İmar Barışı Sonrası Mülkünüzün Durumu

İmar Barışı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi kapsamında 2018 yılında çıkarılan İmar Barışı, ruhsatsız veya ruhsat-eklerine aykırı yapılara Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınması imkânı sağlamıştır. Türkiye genelinde yaklaşık 7,5 milyon başvuru alınmış, 4,5 milyondan fazla yapıya YKB düzenlenmiştir.

Aradan yıllar geçtikten sonra YKB sahiplerinin önünde hâlâ önemli soru işaretleri durmaktadır: Mülküm artık tamamen yasal mı? Satabilir miyim? Kredi alabilir miyim? Deprem güvenliği sorumluluğum ne durumda?

Yapı Kayıt Belgesi'nin Hukuki Niteliği

İmar Barışı'nın en kritik yanlış anlaşılması; YKB'nin yapıyı tamamen yasallaştırdığı sanılmasıdır. Oysa belge:

• Sadece imar mevzuatına aykırılıklar için koruma sağlar.
• Yapının ruhsata bağlandığı anlamına gelmez.
• Kat mülkiyetine doğrudan geçişi sağlamaz (ayrı işlem gerekir).
• Deprem dayanıklılığı veya statik uygunluk garantisi vermez.
• Yapı kullanma izni (iskan) yerine geçmez, ancak benzeri haklar tanır.

Belge yalnızca idari para cezası, yıkım kararı ve elektrik-su-doğalgaz kesinti tehdidini ortadan kaldırır.

Kat Mülkiyetine Geçiş

YKB sahibi bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçirilebilmesi için ek bir tapu işlemi gereklidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca:

1. Tapu Müdürlüğü'ne tüm kat maliklerinin başvurusu gerekir.

2. Mimari proje veya en azından yerleşim planı çıkartılır.

3. Vaziyet planı, ortak alanlar ve bağımsız bölüm listesi onaylanır.

4. Kat mülkiyeti tesisi sonrası her bağımsız bölüm ayrı tapuya kavuşur.

Bu süreç tamamlanmadan, yapılar arsa paylı tapu (hisseli tapu) olarak satılır. Hisseli tapuda alıcı bulmak ve kredi kullanmak çok daha zordur.

Satışta Karşılaşılan Zorluklar

Yapı Kayıt Belgeli bir mülkün satışında alıcılar 3 ana çekincesi olabilir:

1. Bankadan Kredi Kullanma Sorunu

2026 itibarıyla bankaların büyük çoğunluğu YKB'li ama kat mülkiyetli olmayan yapılara konut kredisi vermemektedir. Bu durum mülkün likiditesini ciddi şekilde düşürür.

Bazı bankalar şu koşullarda kredi açabilir:

• Yapı kat mülkiyetli olmuş olmalı,
• SPK lisanslı eksper "yapı ruhsata uygundur" değerlendirmesi yapabilmeli,
• Risk derecesi düşük lokasyon (deprem 4. veya 5. derece bölge).

2. Hisseli Tapu Belirsizliği

Hisseli tapuda her paydaşın ön alım (şufa) hakkı vardır. Yani sattığınız hisse için diğer paydaşlar 3 ay içinde aynı bedelle satın alma hakkını kullanabilir. Bu durum alıcıları çekingen kılar.

3. Gizli Ayıp Sorumluluğu

TBK m. 219-220 uyarınca satıcı, 5 yıl boyunca gizli ayıplardan sorumludur. YKB'li yapılarda statik ve deprem güvenliği belirsiz olduğu için bu sorumluluk satıcı için büyük risk oluşturur.

Deprem Dayanıklılığı ve 6306 Kapsamı

YKB, bir yapının deprem dayanıklılığı hakkında hiçbir bilgi vermez. Tam tersine 2026 itibarıyla yürürlüğe giren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı genelgesi uyarınca YKB'li yapılar için risk analizi yapılması teşvik edilmektedir.

Eğer yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilirse:

• İmar Barışı koruması ortadan kalkar (yıkım kararı verilebilir).
• Kira yardımı ve kentsel dönüşüm haklarından yararlanılır.
• Kat malikleri %66 nisapla dönüşüm kararı alabilir.

Yani YKB, riskli yapı tespitine engel değildir.

Banka Kredisi Alabilir miyim?

Özet tablo (2026):

| Durum | Kredi Olasılığı |

|-------|-----------------|

| YKB var + kat mülkiyetli | Yüksek |

| YKB var + kat irtifaklı | Orta |

| YKB var + hisseli tapu | Çok düşük |

| YKB yok + ruhsatsız | Yok |

Yapılması Önerilenler

1. Statik etüt yaptırın: Yapının deprem dayanıklılığını bağımsız bir inşaat mühendisine analiz ettirin. Sonucunu sakl arşivinizde tutun.

2. Kat mülkiyetine geçişi başlatın: Tüm kat malikleri ile birlikte tapuda kat mülkiyeti tesis edin.

3. Belediye ile uyum: Vergi ve harçlarınızı düzenli ödeyin; YKB'li yapılarda emlak vergisi değeri belediye tarafından yeniden hesaplanabilir.

4. Satış öncesi raporlama: Mülkü satarken alıcıya statik rapor, YKB ve cins değişikliği belgeleriyle birlikte sunun. Bu güveni artırır ve fiyatı destekler.

5. Sigortayı güncelleyin: DASK ve yangın sigortalarınızı YKB'li yapıya özgü revize ettirin.

Sıkça Sorulan Sorular

S: YKB'li dairemi kentsel dönüşümde kullanabilir miyim?

C: Evet. YKB, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespitine ve dönüşüme engel değildir.

S: YKB'yi iptal ettirebilir miyim?

C: Belge sahibi talebiyle iptal mümkündür, ancak idari para cezası ve yıkım riski yeniden doğar.

S: YKB'li mülkü kiraya verirken sorun olur mu?

C: Hayır. Kiralama sözleşmesi tapu durumuyla doğrudan bağlı değildir.

S: YKB sonrası iskan alabilir miyim?

C: YKB iskanın yerine geçen bir belge olarak kabul edilmektedir, ancak kat mülkiyeti için ek başvuru gereklidir.

Sonuç

İmar Barışı, sahiplerine kısa vadede idari rahatlama sağlamış olsa da uzun vadeli likidite, finansman ve güvenlik soruları hâlâ açıktır. 2026 itibarıyla en güvenli adım; YKB'li yapılarda kat mülkiyetine geçişi sağlamak, deprem dayanıklılığını bağımsız raporla belgelemek ve bunları satış sürecinde şeffafça paylaşmaktır. EmlakVeArsa olarak YKB'li mülkler için durum analizi, kat mülkiyeti dönüşümü ve satış stratejisi konularında danışmanlık sağlıyoruz.