Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesinde 10 Kritik Madde

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını, müteahhide üzerine bina yapması karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) almak üzere devretmesini düzenleyen, gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesi karması niteliğinde bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Kanun çerçevesinde hüküm doğurur. Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmadığı sürece geçersizdir. Aşağıda mutlaka müzakere edilmesi gereken 10 kritik madde yer almaktadır.

1. Müteahhit Yetki ve Mali Yeterlilik Beyanı

Sözleşmenin ilk maddesi olmalıdır. Müteahhidin:

• YAMBİS (Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi) kayıt sınıfı,
• Vergi ve SGK borcu olmadığına dair belge,
• Son 3 yıllık bilanço özeti,

sözleşme ekine konulmalıdır. Bu beyanın yanlış olduğunun anlaşılması fesih sebebidir.

2. Paylaşım Oranı ve Daire Listesi

Sadece "%50-%50 paylaşım" yazmak yeterli değildir. Hangi katlardaki, hangi bağımsız bölüm numaralı dairelerin arsa sahibine ait olacağı, mimari projeye atıfla tek tek listelenmelidir.

İdeal kombinasyon:

• Bağımsız bölüm numarası
• Brüt ve net m²
• Kat ve cephe yönü
• Otopark hakkı (ferdi mi, ortak mı)
• Depo / eklenti durumu

Aksi halde "Sana 3. kattan veriyorum, ama 3. kat bana kalmalı" tartışmaları yıllarca sürebilir.

3. Teslim Süresi ve Başlangıç Tarihi

"İnşaat 24 ay içinde teslim edilecektir" gibi muğlak ifadeler felaket reçetesidir. Şu unsurlar net olmalıdır:

• Başlangıç tarihi: Yapı ruhsatının alınma tarihi mi, kazı başlangıcı mı, sözleşme tarihi mi?
• Süre: Takvim günü mü, iş günü mü?
• Uzatma sebepleri: Mücbir sebep, malzeme darlığı, hava muhalefeti gibi hangi durumlarda süre uzayacak ve kaç gün?

4. Gecikme Cezası (Cezai Şart)

Türk Borçlar Kanunu m. 179 uyarınca gecikme halinde cezai şart kararlaştırılabilir. Pratikte iki tür uygulanır:

• Günlük TL cezası: Her takvim günü için sabit bir tutar (örn. 2.000 TL/gün)
• Aylık kira tazminatı: Geciken her ay için, teslim edilecek daire emsal kirası kadar tazminat

İdeali her ikisinin birlikte düzenlenmesidir. Ayrıca cezai şartın tek başına talep edilebileceği, asıl alacağı engellemeyeceği açıkça yazılmalıdır.

5. Teminat ve Banka Mektubu

Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde başvurulacak teminat türü ve tutarı belirtilmelidir.

• Banka teminat mektubu: Tercih edilen yöntemdir; toplam inşaat maliyetinin %10-15'i kadar olmalıdır.
• İpotek: Müteahhide ait başka bir gayrimenkulün arsa sahibi lehine ipotek edilmesi.
• Kefil: Müteahhit ortaklarının müteselsil kefaleti.

6. Vekaletname Kapsamı

Müteahhide verilen vekaletname inşaatın yürütülmesi için zorunludur, ancak sınırı çok iyi çizilmelidir. Vekaletname kesinlikle şunları içermemelidir:

• Arsanın 3. kişiye satışı yetkisi (yalnızca müteahhide pay devri için sınırlı)
• Banka kredisi çekme yetkisi (müteahhit kendi finansmanını kurmalıdır)
• Arsa üzerine ipotek koyma yetkisi (varsa belirli bir tutarla sınırlı)

Vekaletnameyi düzenleyen noter de azil bildirimini hızlı sürede tüm bankalara iletebilecek bir noter olmalıdır.

7. İpotek ve Şerh Düzenlemeleri

Müteahhit, inşaat finansmanı için bankadan kredi alacaksa arsa üzerine ipotek koyacaktır. Sözleşmede:

• İpotek tutarının üst sınırı,
• Hangi banka ile çalışacağı,
• Arsa sahibinin dairesi üzerine ipotek konulamayacağı (ya da konulsa bile teslimde fek edileceği),

açıkça düzenlenmelidir.

8. İskan (Yapı Kullanma İzni) Yükümlülüğü

Sıkça atlanan ama hayati bir maddedir. İskan alınmadan teslim, eksik teslimdir. Sözleşmede:

• İskan alma süresi (genelde teslimden itibaren 6 ay)
• İskan alınamazsa uygulanacak gecikme cezası
• Cins değişikliği (kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş) tapu masraflarının kime ait olduğu

belirlenmelidir.

9. Bağımsız Bölüm Kabul Koşulları

Anahtar teslimi sırasında eksik-kusur listesi (punch list) düzenlenmesi sözleşmeyle güvence altına alınmalıdır. Şu unsurlar yer almalıdır:

• 30 günlük kabul muayene süresi
• Eksiklerin tamamlanma süresi (genelde 60 gün)
• Gizli ayıplara karşı 5 yıllık zamanaşımı süresi (TBK m. 478)
• Yapı denetim raporları ve testlerin teslim edilmesi

10. Cayma, Fesih ve Uyuşmazlık Çözümü

• Hangi durumlarda tek taraflı fesih hakkı doğacağı (örn. ruhsatın 6 ay içinde alınamaması)
• Fesih halinde inşaatın mevcut durumunun nasıl değerlendirileceği
• Uyuşmazlıkların çözümünde yetkili mahkeme (taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk)
• Tahkim seçeneği değerlendirilebilir

Sıkça Yapılan Hatalar

1. Sözleşmeyi adi yazılı şekilde imzalamak (geçersizdir, mutlaka noter düzenlemesi şart).

2. Müteahhide genel vekaletname vermek.

3. Banka mektubu yerine sözlü taahhütle yetinmek.

4. Mimari projeyi sözleşme ekine almamak.

5. Teslim süresini "tahmini" olarak yazdırmak.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahipleri için hayatlarının en büyük finansal kararlarından biridir. Yukarıdaki 10 maddenin hepsi sözleşmede ayrı ayrı yer almalı, mümkünse bağımsız bir gayrimenkul hukuku avukatı ile birlikte müzakere edilmelidir. EmlakVeArsa olarak avukat işbirliğiyle sözleşme taslaklarınızı madde madde inceliyor, müzakere sürecinizi yönetiyoruz.