Kat Maliki Olarak İnşaat Takip Haklarınız

Kat Maliki Kimdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki; ana taşınmazda bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişidir. Apartman dairesi, dükkan, ofis veya müstakil katın sahibi olmak bu sıfatı kazandırır. Henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş yapılarda kat irtifakı sahipleri de aynı haklara sahiptir.

Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat süreçlerinde kat malikinin haklarını bilmesi, müteahhit karşısında en büyük güvencedir.

1. Bilgi Alma Hakkı

Türk Borçlar Kanunu m. 357 (eser sözleşmesi) ve TKHK m. 4'e dayanan bilgi alma hakkı, kat malikine her aşamada müteahhitten yazılı bilgi talep etme imkânı tanır.

Talep edilebilecek bilgiler:

• Aylık iş ilerleme raporu
• Yapı denetim firması raporları
• Beton dayanım test sonuçları
• Ruhsat ve değişiklik dilekçeleri
• Hakediş tutanakları
• İskan başvurusu evrak durumu

Müteahhit bu bilgileri 15 gün içinde yazılı olarak sağlamak zorundadır. Sağlamazsa noter ihtarı çekilebilir.

2. Şantiye Ziyareti ve Denetim Hakkı

Sözleşmede aksi yazmadıkça kat maliki, uygun zamanlarda ve iş güvenliği koşullarına uyarak şantiyeyi ziyaret edebilir. Pratik tavsiyeler:

• Önceden bildirim: En az 24 saat önceden müteahhide bildirim yapılması faydalıdır.
• İş güvenliği: Baret, çelik burunlu ayakkabı ve yelek kullanılmalıdır.
• Bağımsız denetçi: Kat malikleri kurulu, kendi adlarına denetim yapacak bir mühendis görevlendirebilir. Bu kişinin masrafı kat malikleri tarafından ödenir.

Denetim ziyaretinde tutulan tutanaklar, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır.

3. Gecikme Bildirimleri ve İhtar Hakkı

Sözleşmede belirlenen teslim süresine uyulmaması durumunda kat maliki, noter aracılığıyla ihtar çekme hakkına sahiptir. İhtar şu unsurları içermelidir:

• Sözleşme tarihi ve madde numarası
• Sözleşmedeki teslim süresi
• Gerçekleşen gecikme süresi
• Talep edilen cezai şart tutarı
• Makul ek süre (genelde 30-60 gün)

Müteahhit ihtara rağmen gecikmeye devam ederse TBK m. 117 uyarınca temerrüde düşmüş sayılır ve cezai şart işlemeye başlar.

4. Hakediş Onayı ve Mali Denetim

Müteahhidin bankadan kredi kullandığı projelerde her hakediş ödemesi öncesinde bağımsız mühendis kontrolü yapılır. Kat maliki, hakediş tutanağını inceleme ve itiraz etme hakkına sahiptir.

İtiraz nedenleri olabilir:

• Tamamlanmış gibi gösterilen iş kaleminin gerçekte tamamlanmamış olması
• Sözleşmede yer alan kaliteden düşük malzeme kullanımı
• Sözleşme dışı eklemeler için ek ücret talebi

5. Malzeme Seçimi ve Değişiklik Hakkı

Sözleşmenin teknik şartnamesi (mahal listesi) sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır. Müteahhit, mahal listesinde belirtilen markalar ve özelliklerden farklı malzeme kullanamaz.

Kat maliki ayrıca:

• Belirli kalemlerde upgrade talep edebilir (fark ödemek koşuluyla)
• Mutfak dolabı, banyo seramiği gibi son tüketici kalemlerinde renk-model seçimi yapabilir
• Daire içi gizli tesisat projesinden mimarın onayı olmadan değişiklik talep edemez

6. Kabul Töreni ve Anahtar Teslim Öncesi İnceleme

İnşaat tamamlandığında müteahhit, kat maliklerine anahtar teslim daveti gönderir. Bu çağrı sonrası 30 günlük muayene süresi başlar.

Punch List Hazırlığı

Anahtar tesliminden önce bağımsız bölüm bazlı eksik-kusur listesi mutlaka tutulmalıdır:

1. Tüm anahtarlar, çift takım halinde teslim edilmiş mi?

2. Tüm musluk, vana, sifon test edilmiş mi?

3. Elektrik panosu etiketleri doğru mu?

4. Pencere ve kapılar düzgün açılıp kapanıyor mu?

5. Boyada darbe, kabarma, leke var mı?

6. Mutfak ve banyo seramiklerinde çatlak var mı?

7. Asansör kabin ve durak göstergeleri çalışıyor mu?

8. Ortak alanlar (otopark, sığınak, çocuk parkı) projeye uygun mu?

Eksiklikler tutanağa yazılarak müteahhide imzalattırılır. Müteahhit bu eksikleri genelde 60 gün içinde tamamlamakla yükümlüdür.

7. Gizli Ayıp Sorumluluğu (5 Yıllık Zamanaşımı)

Anahtar tesliminden sonra ortaya çıkan gizli ayıplar için müteahhit, TBK m. 478 uyarınca 5 yıl boyunca sorumludur. Yapı taşıyıcı sistemine ilişkin ayıplarda bu süre 20 yıla kadar çıkabilir.

Gizli ayıp örnekleri:

• Çatıdan su sızıntısı
• Tesisat ekleme yerlerinde kaçak
• Su yalıtımı eksikliği nedeniyle bodrumda rutubet
• Asansör motor sistemindeki imalat hatası

8. Hukuki Başvuru Yolu

Yukarıdaki hakların kullanımına rağmen müteahhit sorumluluklarını yerine getirmezse, kat maliki şu yollara başvurabilir:

1. Noter ihtarı: İlk ve en hızlı adım. Çoğu uyuşmazlık ihtardan sonra çözülür.

2. Tüketici Hakem Heyeti: 6502 sayılı TKHK kapsamında, 2026 limiti dahilindeki uyuşmazlıklar için.

3. Tüketici Mahkemesi: Daha büyük tutarlı uyuşmazlıklar ve cezai şart talepleri için.

4. Sulh Hukuk Mahkemesi: Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda.

5. Asliye Ticaret Mahkemesi: Müteahhit şirket ise.

Davaların ortalama süresi 18-30 ay arasındadır; ancak ihtiyati tedbir ile inşaatın durdurulması bazı durumlarda mümkündür.

9. Kat Malikleri Kurulu Toplantıları

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri kurulu olağanüstü toplantılar yapabilir. Toplantı için:

• Yöneticinin veya kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebi yeterlidir
• Çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü posta veya noter aracılığıyla yapılmalıdır
• Toplantıda alınan kararlar oybirliği veya nitelikli çoğunlukla bağlayıcıdır

Sonuç

Kat maliki olarak haklarınız Türk hukukunda güçlü bir koruma altındadır, ancak bu hakların proaktif olarak kullanılması gerekir. Bilgi talep etmek, şantiyeye düzenli gitmek, noter ihtarlarını zamanında çekmek ve teslim öncesi punch list tutmak; mülkünüzü ve maddi haklarınızı koruyacak en etkili adımlardır. EmlakVeArsa olarak kat malikleri adına bağımsız inşaat takibi ve teslim öncesi kabul kontrolü hizmetleri sunuyoruz.