Tapu Devri Maliyetleri 2026: Vergiler, Harçlar, Hesaplama

Tapu Devri Sırasında Ödenecek Kalemler

Türkiye'de bir gayrimenkul alım-satımı tamamlanırken alıcı ve satıcının ödemesi gereken birkaç farklı kalem vardır. 2026 itibarıyla bu kalemler aşağıdaki gibidir:

1. Tapu harcı (alıcı ve satıcı)

2. Döner sermaye ücreti

3. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

4. Tapu yenileme ve cins değişikliği masrafları (varsa)

5. KDV (yalnızca yeni inşaattan, satıcısı gerçek kişi olmayan satışlarda)

6. Emlak vergisi cari yıl borcu (satıcıya ait)

7. Ekspertiz ücreti (kredili alımda)

1. Tapu Harcı: Binde 20 + Binde 20

Türkiye'de tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınır. 2026 oranları:

• Alıcı: Satış bedelinin binde 20'si (%2)
• Satıcı: Satış bedelinin binde 20'si (%2)
• Toplam: Binde 40 (%4)

Örnek: 5.000.000 TL'lik bir konut satışında alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL harç öder. Pratikte taraflar bu masrafı pazarlık yoluyla paylaşabilir veya tek bir tarafa yükleyebilirler; ancak Tapu Müdürlüğü her iki kalemi de tahsil ettiğini ayrı kayda alır.

Önemli Uyarı: Beyan Değeri vs Gerçek Değer

Vergi kaybını önlemek için bazı taraflar tapuda satış bedelini belediye rayiç bedeli üzerinden bildirmek istemektedir. 2026 itibarıyla bu uygulama ciddi yaptırımlara tabidir:

• Gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse, eksik kalan harcın 3 katı vergi cezası uygulanır.
• Banka kredisiyle alımda ekspertiz değeri ile beyan değeri çelişirse, otomatik vergi incelemesi açılır.
• 6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında alıcı, eksik beyan nedeniyle kaybettiği harcı satıcıdan talep edebilir.

Sonuç olarak 2026 ortamında gerçek satış bedeli üzerinden beyan zorunluluğu fiilen mevcuttur.

2. Döner Sermaye ve Hizmet Bedeli

Her tapu işlemi için Tapu Müdürlüğü'ne ödenen sabit bir döner sermaye ücreti vardır. 2026 itibarıyla ortalama:

• Konut için döner sermaye: ~1.500 - 2.000 TL
• Arsa için döner sermaye: ~1.500 - 2.000 TL
• Cins değişikliği: Ek 1.500 TL

Bu ücret işlem türüne ve mülk değerine göre değişebilir; e-Devlet üzerinden randevu sırasında otomatik hesaplanır.

3. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu uyarınca konutlar için DASK zorunludur. Tapuda devir işleminin tamamlanabilmesi için DASK poliçesinin alıcı adına kesilmiş olması şarttır.

2026 ortalama yıllık DASK primleri:

• 100 m² 1. derece deprem bölgesi (İstanbul) yapı: 1.800-2.500 TL
• Yıkıma yakın yaş ve risk grubunda artış olabilir

Ticari mülkler için DASK zorunlu değildir; isteğe bağlı yangın ve deprem sigortası alınabilir.

4. KDV — Yalnızca Belirli Durumlarda

KDV; gerçek kişi satıcılardan alınan ikinci el konut satışlarında uygulanmaz. Ancak şu durumlarda KDV yükümlülüğü doğar:

• Müteahhitten / inşaat şirketinden yeni konut alımı
• 150 m² altı konutlar: %1 KDV
• 150 m² üzeri konutlar: %20 KDV (lüks segmentlerde %18'den 2023'te güncellenmiştir)
• Yabancı uyruklu alıcılar için KDV istisnası mevcuttur (KDV Kanunu m. 13/i)

5. Emlak Vergisi Cari Yıl

Satıcı; satış tarihine kadar olan emlak vergisi borcunu kapatmakla yükümlüdür. Tapu Müdürlüğü genelde borcu yoktur yazısı talep eder. Belediyeden alınan belge işlem günü hazır olmalıdır.

6. Ekspertiz Ücreti (Kredili Alımda)

Konut kredisi kullanılacaksa banka, SPK lisanslı eksperden değerleme raporu ister. 2026 ortalama:

• Konut ekspertiz: 5.000 - 9.000 TL
• Ücret genellikle krediye eklenir veya alıcı tarafından peşin ödenir.

E-Tapu Randevu Süreci

2026 itibarıyla tüm tapu işlemleri e-Devlet üzerinden randevu ile yapılmaktadır:

1. e-Devlet > Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü > Web Tapu sayfasından giriş yapılır.

2. Taşınmaz seçilir, alıcı bilgileri eklenir.

3. Tahmini değer girilir, sistem harç tutarını otomatik hesaplar.

4. Alıcı kendi e-Devlet'inden talebi onaylar.

5. Tapu Müdürlüğü en yakın uygun randevu gününü atar.

6. Harç ödemesi yapılır (Halkbank veya anlaşmalı bankalar).

7. Randevu günü taraflar kimlikleri ile Tapu Müdürlüğü'ne gider, devir tamamlanır.

Süreç genelde ödemenin yapıldığı günden itibaren 5-10 iş günü içinde sonuçlanır.

Örnek Senaryo: 5.000.000 TL'lik Konut Devri (İstanbul)

| Kalem | Tutar |

|-------|-------|

| Alıcı tapu harcı (%2) | 100.000 TL |

| Satıcı tapu harcı (%2) | 100.000 TL |

| Döner sermaye | 1.800 TL |

| DASK | 2.000 TL |

| Ekspertiz (kredili) | 6.500 TL |

| Toplam (kredisiz) | ~203.800 TL |

| Toplam (kredili) | ~210.300 TL |

Yani 5 milyon TL'lik bir alımda her iki tarafın toplam masrafı yaklaşık %4-4,2 seviyesindedir.

Sıkça Yapılan Hatalar

• Tapu beyan değerini düşük göstermek (vergi cezası riski)
• DASK poliçesini randevu gününe bırakmak (gecikme sebebi)
• Belediyeden emlak vergisi borcu yazısı almamak
• Müteahhitten alım sırasında fatura yerine sözlü mutabakatla yetinmek

Sonuç

Tapu devri görünüşte basit bir işlem olsa da masraf kalemleri ve vergi yükümlülükleri ciddi tutarlara ulaşmaktadır. 2026 itibarıyla beyan değerinin gerçek satış değeriyle örtüşmesi neredeyse zorunludur ve eksik beyan ciddi cezalarla sonuçlanmaktadır. EmlakVeArsa olarak alım-satım danışmanlığı kapsamında tüm bu kalemleri sizin için hesaplıyor, e-Tapu randevunuzu yönetiyoruz.