Konut Kredisi Hesaplama 2026: Faiz, Vade ve Maliyet Rehberi

2026 Konut Kredisi Piyasası

Merkez Bankası politika faizi %35 seviyesinde; mortgage faizleri %3.5 – %4.2 aylık aralıkta seyrediyor. Kamu bankaları (Ziraat, Halkbank, Vakıfbank) %3.49 ile en düşük orana sahip.

Faiz Türleri

Sabit faiz

Vade boyunca aylık taksit sabit kalır. Güvenli ama maliyetli. 2026'da tercih edilen yöntem.

Değişken faiz

TLREF veya enflasyon endeksine bağlı. Düşüş döneminde kazanç, yükseliş döneminde risk.

Aylık Taksit Formülü

Taksit = K × i / (1 - (1+i)^-n)

• K: Anapara
• i: Aylık faiz oranı (örn. %3.5 = 0.035)
• n: Vade (ay)

Örnek: 3.000.000 TL kredi, 120 ay, %3.5 aylık faiz

Taksit = 3.000.000 × 0.035 / (1 - (1.035)^-120) = 107.250 TL/ay

Toplam geri ödeme: 107.250 × 120 = 12.870.000 TL

Gerçek Maliyet Hesabı (TEFE)

Bankanın sunduğu nominal faiz tablo dışıdır. Toplam Efektif Faiz Oranı (TEFE) şunları içerir:

• KKDF: Faizin %15'i
• BSMV: Faizin %5'i
• Dosya masrafı: Tek seferlik, ortalama 25.000 – 60.000 TL
• Ekspertiz: 8.000 – 15.000 TL
• DASK: Yıllık 800 – 4.500 TL
• Konut sigortası: Yıllık 3.000 – 12.000 TL
• Hayat sigortası: Yıllık (kredinin %0.3-1)

Banka Karşılaştırması (Mart 2026 itibarıyla)

| Banka | Aylık faiz | Dosya masrafı | Maks. vade | %20 peşinatla TEFE |

|---|---|---|---|---|

| Ziraat Bankası | %3.49 | 28.000 TL | 120 ay | %4.15 |

| Halkbank | %3.55 | 25.000 TL | 120 ay | %4.21 |

| Vakıfbank | %3.59 | 32.000 TL | 120 ay | %4.27 |

| Garanti BBVA | %3.79 | 45.000 TL | 120 ay | %4.45 |

| İş Bankası | %3.85 | 42.000 TL | 120 ay | %4.51 |

| Yapı Kredi | %3.89 | 38.000 TL | 120 ay | %4.55 |

Krediyi Onaylatmak İçin Şartlar

1. Gelir — aylık taksitin en fazla %40-50'si olmalı

2. Peşinat — minimum %20, ideali %30+

3. Kredi notu — 1450+ (Findeks) tavsiye edilir

4. Ekspertiz — banka eksperinin değerleme raporu

Sık Yapılan Hatalar

• Aylık taksiti gelirin %50'sine sıkıştırmak (acil durumda ödeme zorluğu)
• Kısa vadeli (5 yıl) seçip nakit sıkıntısına girmek
• Faiz oranlarını sadece nominal olarak karşılaştırmak (TEFE bakın)

Sonuç

Konut kredisi büyük bir finansal taahhüt; doğru banka seçimi ve vade planlaması ile 300-700 bin TL tasarruf etmek mümkündür. EmlakVeArsa, alıcılarına ücretsiz kredi karşılaştırma desteği sunar.